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房贷利率“换锚”预计后续5年期以上LPR调降空间不大

2019-10-17 08:11:24

商品房贷款利率的“锚改”昨日正式登陆。从现在开始,新签署的抵押贷款合同中的利率定价基准将从基准贷款利率转换为贷款市场报价利率(lpr)。新发行的抵押贷款利率将受到三个因素的影响:lpr、地方政府和银行设定的下限。

个人贷款的变化与数千万购房者的钱包有关,也是银行高质量资产的重要组成部分。根据央行公布的数据,截至今年第二季度末,个人住房贷款余额接近28万亿元,占金融机构各类人民币贷款余额的近20%。虽然贷款利率的组合对各种贷款一视同仁,但抵押贷款利率的调整仍有其不同于企业贷款的特殊性和敏感性。

一方面,抵押贷款利率的调整具有更广泛的影响,不仅影响利息支出,而且影响社会对房地产市场的预期。另一方面,在推进贷款利率市场化改革的过程中,抵押贷款部门也需要实施“住房不投机”的政策。如何保证利率市场化改革的深化,同时保持实际利率稳定,满足房地产政策调控的刚性需求,考验着决策者的智慧。

从新房贷利率政策第一天的情况来看,定价基准的转换是稳定有序的,对公众的实际影响很小。对于普通贷款申请人来说,无论是在10月8日前还是在10月8日后签订抵押合同,短期内贷款实际利率没有重大变化。这主要是因为各地根据城市政策确定了贷款利率点的范围,有效地保证了改革前后贷款的实际利率基本相同。据媒体报道,上海首套房贷利率比lpr低20个基点,实际利率相当于此前15%的基准利率。改革之初,保持住房贷款实际利率基本不变,不仅有利于利率统一改革的顺利进行,也有利于稳定房地产市场预期,延续“房不投机”的政策。

回望过去,由于新发行的按揭利率主要与5年期的lpr挂钩,lpr将每月报价一次。考虑到银行中长期债务成本的有限降低以及稳定抵押贷款利率的需要,预计未来5年内lpr降低的空间很小。这不仅有利于新发放住房贷款实际利率的稳定,也为后续现有住房贷款合同定价基准的转换铺平了道路。金融业的改革最终会影响到每个人的钱包,因此更有必要在改革过程中争取稳定,尽量减少短期内部改革对广大公众的影响。我相信,随后五年期按揭证券报价的改变,以及现有按揭贷款定价基准的转变,将会平稳而无声地推动贷款利率的合并。

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